地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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