导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎ华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思n)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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