万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(s真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态hǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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