OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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