导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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