OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dà中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高o)基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发(fā)情况需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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