5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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