5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提(t千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗í)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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