万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yu纳粹分子是什么意思àn)就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(纳粹分子是什么意思zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)I纳粹分子是什么意思DG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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