文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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