饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为：102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查(chá)处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视(sh102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码ì)为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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