5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。<黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗/p>

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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