导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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