5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎ直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸ng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸