近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(g得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手ǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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