万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāarea可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数o)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(barea可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数ù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数rong>

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？