饱受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧骑(qí)麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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