“现在的房地产很难再(zài)出现像过去(qù)十年的(de)系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的(de)关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基(jī)准：有大(dà)的(de)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房(fáng)地产的开发资金来(l三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式ái)源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷倾向是不(bù)太愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来(lái)源(yuán)来自新盘的(de)销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新房的销售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注(zhù)一(yī)下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一(yī)个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有国资背(bèi)景的(de)房(fáng)企在资本市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大(dà)多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是(shì)行业内的最低(dī)水平；利润率是(shì)不是行业内(nèi)最高的；融(róng)资成本是否是行(xíng)业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业(yè)内最低的；这(zhè)些(xiē)都是(shì)我们(men)看重的一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房(fáng)企出(chū)现(xiàn)了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道(dào)红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特(tè)色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值(zhí)得(dé)注意(yì)的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观(guān)的(de)预判未来市(shì)场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式)配置的(de)一(yī)家(jiā)房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全(quán)没(méi)有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来(lái)了，其开始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负(fù)债率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该(gāi)房企(qǐ)新购入地块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年(nián)会(huì)有更多的(de)楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储备了很多(duō)弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在强(qiáng)二线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩(kuò)张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的(de)民(mín)营企业的影子。虽(suī)然(rán)说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市(shì)场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是(shì)看房企(qǐ)的净(jìng)负债率水平，在我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对(duì)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率要求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要规避公(gōng)司净(jìng)负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积(jī)极(jí)的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)净(jìng)负(fù)债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华(huá)润置(zhì)地(dì)、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积极的拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国(guó)央企与民营房企，但在各(gè)维度(dù)的实(shí)际表现(xiàn)上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本更低(dī)，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味(wèi)着，民(mín)营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集(jí)团的(de)十大流通股东中(zhōng)新进了(le)“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资(zī)产公司的(de)几只产品(pǐn)合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归(guī)母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州的(de)战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营收(shōu)来自(zì)杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名(míng)第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企排名(míng)已冲进(jìn)前(qián)十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于(yú)5月(yuè)10日接(jiē)受了(le)信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是(shì)房地产产业链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商，而下(xià)游(yóu)应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民保(bǎo)有的住(zhù)房规(guī)模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更(gèng)新的(de)需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业(yè)链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售(shòu)，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和(hé)私募的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经(jīng)理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其同时重仓(cāng)的房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链股(gǔ)票(piào)还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前(qián)几年(nián)曾经风(fēng)光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂(jì)，不(bù)过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年(nián)内表现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还(hái)是归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润，公司都(dōu)实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的(de)广发策略优选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于(yú)定制家(jiā)居类标的(de)情有独(dú)钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越被(bèi)机(jī)构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金经(jīng)理举例分析(xī)：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是(shì)希(xī)望挣的是(shì)市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的(de)绿城服(fú)务(wù)为例，它(tā)在中高端(duān)楼(lóu)盘(pán)占比(bǐ)是比较高的，每年到期的(de)合同里(lǐ)提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部(bù)分(fēn)项(xiàng)目到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因(yīn)为物业(yè)公(gōng)司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面(miàn)因为(wèi)保安(ān)这些(xiē)固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务(wù)没(méi)有特别好，客户没有那(nà)么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式