文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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