文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要(yào)严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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