5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女g>机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tón甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女g)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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