近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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