5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng教师一年的工作日有多少天，一年有多少周)第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)教师一年的工作日有多少天，一年有多少周去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断教师一年的工作日有多少天，一年有多少周下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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