OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事(shì)件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那么(me)多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕中所经历(lì)的(de)相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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