文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(sh冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷ì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷strong>一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。