导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tín吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗g)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗