OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随(suí)后3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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