OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么(me)多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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