文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，音域划分从低到高，人声音域划分预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾音域划分从低到高，人声音域划分(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 音域划分从低到高，人声音域划分