文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收教师一年的工作日有多少天，一年有多少周凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī教师一年的工作日有多少天，一年有多少周)制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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