导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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