导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)实属和属实区别在哪，实属与属实的区别住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(实属和属实区别在哪，实属与属实的区别gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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