5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fá女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路ng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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