文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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