导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(k无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释àn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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