近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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