文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xià贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句ng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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