“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席(xí)经济学(xué)家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的(de)愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注(zhù)度(dù)从陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无(wú)论是业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经(jīn陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处g)不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中(zhōng)进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免(miǎn)选了(le)半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基(jī)准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年房地(dì)产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金(jīn)来源来自(zì)新(xīn)盘的销售。但今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能(néng)从银行拿(ná)到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些(xiē)有国企背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了一(yī)个很(hěn)明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各个(gè)方(fāng)面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国(guó)资(zī)背景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有国资背(bèi)景(jǐng)的(de)民营房企股价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内(nèi)的最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最(zuì)低(dī)的；这些(xiē)都是我们看重的一(yī)家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同(tóng)时满足上述条件的(de)房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶(è)化的(de)趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武(wǔ)夷(yí)等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健康的陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处仍(réng)是(shì)少(shǎo)数。而更加值(zhí)得(dé)注意的(de)是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央企的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节(jié)奏也(yě)有可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一(yī)家房企进(jìn)行举例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例(lì)都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到(dào)机会来(lái)了，其开始在(zài)一线城(chéng)市(shì)进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业(yè)就符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另(lìng)外一半也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的民营(yíng)企业(yè)的影(yǐng)子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出(chū)手，但出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张得(dé)太快(kuài)，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想象得(dé)那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这(zhè)个(gè)比例如(rú)果(guǒ)超过(guò)60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”对房(fáng)企的净负(fù)债率要(yào)求不得高于(yú)100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当前房地产(chǎn)行业的(de)复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公司净负(fù)债率(lǜ)提(tí)高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负债率持续居(jū)高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好地控制了公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的(de)融资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央(yāng)企，但这(zhè)也(yě)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构(gòu)的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公(gōng)司的几只产品合计(jì)持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的(de)近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维(wéi)度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近七(qī)成营收来自杭州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨江集(jí)团(tuán)的(de)房企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的(de)房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多(duō)家机构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综(zōng)合(hé)《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发环(huán)节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔(ěr)法的(de)思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地(dì)产产业链(liàn)，尤其(qí)是(shì)偏消费属性的(de)家(jiā)装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对看好，因(yīn)为居(jū)民(mín)保有的住房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时间的(de)增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的数据(jù)充(chōng)分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一(yī)直都很(hěn)好。对于地(dì)产产业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内装相(xiāng)关(guān)的行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头(tóu)年(nián)内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年(nián)内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报告显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的(de)明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的(de)房(fáng)地(dì)产产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风光一时的家(jiā)居板块(kuài)也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不(bù)过(guò)好(hǎo)在困境反转露出(chū)曙光(guāng)，家(jiā)居板块(kuài)中年内表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论(lùn)是营收还(hái)是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具(jù)，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东中仅有的(de)两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类(lèi)标的(de)情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的(de)独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港(gǎng)上(shàng)市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望(wàng)挣(zhēng)的是市(shì)场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务为例(lì)，它在(zài)中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)的公司(sī)很少，因(yīn)为(wèi)物业公司很(hěn)容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员成(chéng)本的(de)年度(dù)增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那么(me)满意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之后提(tí)价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处