近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权(乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年)次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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