导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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