近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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