导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。<央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗/strong>

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(l央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗èi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。