万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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