导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住亲爱的让你㖭我下黑宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住(z亲爱的让你㖭我下黑hù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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