饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别(duì)房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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