文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中(zhō面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别ng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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