5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎ先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些n)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时(shí)先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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