饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹)为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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