近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因(y大冤种什么意思，大冤种是骂人吗īn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)大冤种什么意思，大冤种是骂人吗安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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