近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(j造梦西游3宠物技能几级领悟ī)构投资者稳定收益造梦西游3宠物技能几级领悟(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(造梦西游3宠物技能几级领悟hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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